유치권 악용 사례

사례와는 무관한 이미지입니다

 

부동산 경매 시장에는 유독 긴장감을 불어넣는 붉은색 글씨가 있습니다. 바로 건물 외벽이나 출입구에 거칠게 붙은 '유치권 행사 중'이라는 현수막입니다. 법이 보장하는 정당한 거부권인 유치권은 역설적이게도 경매 시장에서 가장 자주 악용되는 무기이기도 합니다. 제도의 본래 취지인 '약자 보호'라는 방패가, 누군가에게는 부당한 이득을 취하기 위한 날카로운 창으로 변질되는 현장입니다.

 

가장 대표적인 악용 사례는 '허위 공사대금'을 내세우는 경우입니다. 경매로 넘어갈 위기에 처한 건물주가 친인척이나 지인의 명의로 허위 건설회사를 급조합니다. 그리고 실제로는 존재하지 않거나 아주 미미했던 리모델링 공사를 수억 원대 규모로 부풀려 허위 계약서를 작성합니다. 목적은 단 하나입니다. 등기부등본에 나오지 않는 거액의 유치권을 신고하여 일반 입찰자들을 겁주어 쫓아내는 것입니다. 입찰자가 아무도 나서지 않아 건물이 계속 유찰되면, 가격은 형편없이 떨어집니다. 이때 미리 짜고 친 제3자나 건물주 본인이 바닥까지 떨어진 가격에 건물을 유독 저렴하게 낙찰받는 수법입니다. 합법적인 제도의 허점을 이용해 채권자들에게 돌아가야 할 돈을 가로채는 전형적인 사기 행각입니다.

 

'기획 유치권'으로 불리는 전문 브로커들의 개입도 심각한 문제입니다. 이들은 경매가 시작되면 건물주나 기존 임차인에게 접근합니다. "돈을 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 생겼으니, 유치권을 주장해서 배당금이나 이사비라도 뜯어내자"고 부추깁니다. 브로커들은 법적 허점을 교묘히 피해 갈 수 있도록 서류를 조작하고, 경매 개시 직전에 부랴부랴 사람을 고용해 현장을 점거합니다. 유치권의 핵심 요건인 '적법한 점유'를 흉내 내기 위해 사설 경비업체를 동원하거나 쇠사슬로 문을 걸어 잠그기도 합니다. 이들의 목표는 건물을 정상적으로 쓰는 것이 아닙니다. 낙찰자가 나타나면 건물 인도 대가로 수천만 원에서 수억 원에 달하는 합의금, 이른바 '합의용 이사비'를 요구하며 알박기를 하는 것입니다.

 

임차인이 자신의 권리 범위를 넘어서 유치권을 주장하는 경우도 허다합니다. 임대차 계약이 끝나면 임차인은 보증금을 돌려받아야 합니다. 하지만 보증금은 '그 물건 자체에 관해 생긴 채권'이 아니므로 법적으로 유치권을 주장할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 일부 임차인들은 "내 보증금을 줄 때까지 가게 문을 잠그고 비켜주지 않겠다"며 유치권을 선언합니다. 카페나 식당을 운영하면서 설치한 인테리어 비용을 '유익비'나 '필요비'로 둔갑시켜 거액의 유치권을 신고하는 일도 흔합니다. 원래 인테리어 비용은 임차인의 영업을 위한 사치 비용에 가까워 유치권 인정이 어렵지만, 낙찰자를 압박해 협상 테이블로 끌어들이기 위한 카드로 악용됩니다.

 

이러한 유치권 악용이 끊이지 않는 이유는 법원의 소극적인 제도적 한계 때문입니다. 법원은 경매 물건에 유치권 신고가 들어오면, 그것이 진짜인지 가짜인지 판별하지 않고 우선 '유치권 신고가 있음'이라는 문구를 매각물건명세서에 그대로 기재합니다. 실질적인 진위 파악은 온전히 낙찰자의 몫으로 남겨집니다. 결국 낙찰자는 소송을 통해 유치권이 가짜임을 입증해야 하므로, 오랜 시간과 막대한 소송 비용을 감당해야 하는 피해를 입게 됩니다.

 

유치권은 본래 대기업이나 자본가 앞에서 공사대금을 받지 못해 피눈물을 흘리는 영세 시공업자와 수리공을 지키기 위해 고안된 따뜻한 법입니다. 그러나 오늘날 경매 시장에서의 유치권은 타인의 정당한 권리를 가로막고 부당한 이익을 취하려는 탐욕의 도구로 얼룩져 있습니다. 제도의 숭고한 취지가 무색해지지 않도록, 허위 신고에 대한 형사 처벌을 강화하고 법원의 사전 심사를 꼼꼼히 다지는 제도적 보완이 시급한 시점입니다.